V súvislosti s transformáciami spoločností sa v posledných rokoch často stretávame s tým, že rad spoločností oddeľuje svoju výrobnú činnosť od správy majetku.Odštiepenie nehnuteľností do samostatnej entity so sebou prináša rad výhod, kde medzi najväčšie patria:
- Zefektívnenie procesov riadenia spoločnosti a zníženie nákladov
- Ľahšie bankové financovanie
- Zvýšenie likvidity aktív
- Zatraktívnenie aktív v prípade chystaného predaja nehnuteľností
- Jednoduchší proces prípadnej reštrukturalizácie spoločnosti
- Možnosť aktualizácie účtovných hodnôt odštepovanej nehnuteľnosti.
Proces odštepovania nehnuteľností (a ďalších aktív) sa obvykle realizuje do spoločností, ktoré zaisťujú ich správu a prenájom. Tieto správcovské spoločnosti sa starajú čisto o správny chod nehnuteľností, zatiaľ čo spriaznená spoločnosť, z ktorej bola nehnuteľnosť odštiepená, sa môže naplno venovať výrobe. Vlastník tejto štruktúry má jasný prehľad o nákladoch spojených čisto s výrobou a nákladoch spojených so správou a prevádzkou nehnuteľností nevyhnutných na výrobu. Na otázku „aká je hodnote nehnuteľnosti pri odštiepení“ existujú vlastne dve odpovede. Nehnuteľnosť je súčasť odštepovanej časti imania a jej hodnotu je potrebné stanoviť v súlade so zákonom o premenách obchodných spoločností a družstiev. Tento zákon pre účely stanovenia hodnoty imania spoločnosti však neuvádza definíciu hodnoty, aká má byť posudkom stanovená. Z praxe znalcov samá za to, že hľadanou hodnotou odštepovanej časti imania je trhová hodnota, ktorá najlepšie vystihuje vzťahy medzi dvoma vymedzenými subjektmi – v tomto prípade medzi vlastníkom stavby a jej nájomcom (užívateľom). Druhou odpoveďou na položenú otázku je vlastné vyčíslenie trhovej hodnoty. Tu je dôležité si uvedomiť situáciu, v ktorej sa v okamžiku spracovania znaleckého posudku nachádzame. Zatiaľ čo terajší vlastník nehnuteľnosti je známy, nový vlastník buď vznikne pri procese rozdelenia odštiepením so vznikom novej spoločnosti, alebo dôjde k zlúčeniu do už existujúcej spoločnosti. Všeobecne však v okamihu odštiepenia nemôže existovať nájomná zmluva medzi budúcim vlastníkom a budúcim nájomcom. Z pohľadu ocenenia sa teda ponúka možnosť pozerať na nehnuteľnosť ako na voľný objekt, vhodný na prenajatie, a ocenenie založiť na odhade trhového nájomného zníženého o mieru neobsadenosti, ktorá je obvyklá pre daný typ nehnuteľnosti. Tento prístup však vedie k skresleniu hodnoty, pretože v skutočnosti nebude po odštiepení nehnuteľnosť voľná, ale ihneď bude užívaná pôvodným vlastníkom, ktorý sa stane jej nájomcom. Do ocenenia je preto nutné premietnuť skutočnosť, že od okamihu odštiepenia bude nehnuteľnosť užívaná minimálne po dobu, kedy bude nevyhnutná pre pokračovanie výroby. Až v okamihu ukončenia výroby, keď sa môže nehnuteľnosť stať zbytočným majetkom, sa do ocenenia premietne výpadok nájomného. Aj keď nie je nehnuteľnosť v okamihu odštiepenia prenajatá, považujeme za dôležité na nehnuteľnosť nazerať ako na prenajatú, a to minimálne po dobu garancie využívania nehnuteľnosti jej súčasným vlastníkom. Trhová hodnota nehnuteľnosti stanovená výnosovým spôsobom tak bude vyššia ako hodnota neprenajatej nehnuteľnosti. Na druhej strane pri odštiepení so sebou nehnuteľnosti (a ďalšie aktíva) prenášajú daňové efekty, ktoré je potrebné vyčísliť vo forme odloženého daňového záväzku / pohľadávky. Pri bankovom financovaní odštepovanej nehnuteľnosti bude pravdepodobne súčasťou odštepovane časti imania aj záväzok plynúci z úveru alebo ručenie. Ak je zámer následný predaj spoločnosti, do ktorej bol majetok odštiepený, je nutné vykonať daňové testy. I pri relatívne jednoduchom zadaní na ocenenie odštepovanej nehnuteľnosti je potrebné venovať maximálnu pozornosť nielen samotnej nehnuteľnosti, ale i odloženej dani a ďalším zložkám, ktoré tvoria odštepovanú časť imania.
Znalecký ústav RSM Consulting SK má bohaté skúsenosti so stanovením hodnoty nehnuteľností nielen pri procese odštiepenia. Sme pripravení vám poskytnúť pomoc a oporu, ak budete potrebovať oceniť odštepovanú časť imania, nehnuteľnosť alebo stanoviť výšku nájmu. Pre viac informácii nás kontaktujte.
